外媒六大重型武器拯救中国楼市

外媒：六大重型武器拯救中国楼市

国庆长假前一天，央行与银监会突然发布取消楼市限贷的通知，楼市由此迎来久违的“黄金周”，市场对此次“重大利好”的性质、影响，目前仍在热烈讨论中。有一种观点认为，此次“信贷新政”是国家能给房地产的最大利好，如果仍然不能奏效，中央政府已经“无牌可出”，“无子弹可打”。　　财经媒体人刘晓博表示：真的是这样吗？当然不是！政府手里还有更重型的武器，只不过属于大规模杀伤性武器，属于“杀敌一千、自损九百”的东西，不想用也不能轻易用。

因此，有外媒报道指出，目前或有六大重型武器拯救中国楼市。　　第一张牌：全面降准　　广义货币M2跟存款准备金率高低有着密切关系，中国目前大型金融机构存款准备金率是20%，理论上货币乘数就是5，但由于各个银行有“超额存款准备金”(为应付储户日常支取存放的现金)，加上民众(还有贪官)手里的现金，货币乘数实际为4.2倍。　　如果存款准备金率降低到10%，就足以让M2翻倍，让全国楼市价格翻倍，一线城市房价上涨3倍以上(人民币计价).　　但这样玩，显然是灾难，因为通胀会让低收入者无法生活。而人民币汇率，也将因此崩溃，无法维持目前跟美元6.15左右的比值，出口加工业将受到严峻挑战。　　所以到明年，当美元加息的时候，央行肯定要全面降低存款准备金来对冲，因为国际热钱会加速离开中国。如果楼市需要，全面降准的力度就可以加大。　　当然，如果那样M2增速肯定会超过13%(这是最近两三年的目标)，达到15%以上。到了那个时候，其实就用通胀救楼市，救经济。或者说，是饮鸩止渴。　　第二张牌：降息　　财经评论家叶檀表示，央行降息关键作用是防止严重通缩预期出现，否则将形成企业库存增加、生产减少、消费者持币待购的恶性循环。　　降息对楼市和股市来说，都是重大利好，如果需要，政府可以作出这个选择。但副作用同样明显：金融风暴以来，全世界都在降低企业、政府、个人的负债率，也就是所谓的“去杠杆”，因为这是经济转型的前提。　　美国之所以有今天的复苏，就是先成功“去杠杆”(这个非常痛苦)，然后开启了人类新一轮工业革命(以页岩气为代表的新能源革命，以3D打印为代表的制造业革命，以移动互联网为代表的信息技术革命).　　中国在金融风暴后，一直用“加杠杆”(提高企业、政府、个人负债率)的方式来度过难关。此次房地产救市，其实就是鼓励个人买房，鼓励个人“加杠杆”，鼓励个人将钱投入房地产，而不是创业。　　中国普通家庭目前资产80%是房子，房地产不仅绑架了中国经济、中国政府，还绑架了贪婪的中国人。所以，救市必须是权宜之计，是为改革赢得时间的权宜之计，否则真是没有未来。　　房地产评论员陈宝存认为，降息利好楼市。央视财经频道特邀评论员林耘持相同观点，他认为，降息最为直接的受益者仍是地产。　　第三张牌：全面减税　　财经金融评论家余丰慧表示，虽然央行表示“继续实施稳健的货币政策。”但不排除其突然“变脸”，降息降准对经济是强心剂，一时肯定能够起到作用，但从中国目前特殊情况看，作用和效果都很值得怀疑。全面降息不如全面减税。　　政府还可以给房地产行业全面减税，包括二手房交易、新房交易中个人承担的税费。也许有人会说，房地产相关税费，是政府收入主要来源，现在财政增长乏力，可能减税吗？　　当然可能。房地产是支柱行业、先导行业，它的兴衰关联到钢铁、水泥、玻璃、建材、装饰、装修、家电、汽车等多个行业的兴衰。政府能算好这笔账，减税肯定更划算。如果需要，他们一定会继续这样做。　　第四张牌：给开发商更大信贷支持　　此次楼市“信贷新政”超出大家预期的，就是给开发商的“限贷”也适当松绑了。原话是这样说的：“银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。”　　其实，国家还可以开闸房地产企业在A股上市(已经暂停多年)，并放宽房地产企业再融资。当然，有针对性地发放贷款，拯救一些大而不能倒的房企，也是会做的。　　第五张牌：放开一线城市限购　　外媒称，为止住房价下跌带来的多方面影响，政府已默许41个城市陆续解除限购令。目前，除三亚外，中国执行楼市限购城市就只剩北京、上海、广州、深圳4个一线城市。　　一线城市如果完全放开限购，即便M2增速不变，北上广深房价都有翻倍可能。这主要是投资需求的推动，因为全国人民购房投资需求以前是2000多个大小城市分担的，现在集中到了最主要的十多个城市，尤其是四个一线城市。　　所以，如果放开限购，一线城市房价必然井喷。北京目前聚集的资金总量已经超过香港，上海接近香港，北京上海的世界500强总部数远超香港。　　所以，北京上海的房价超过香港是可能的，不能用当地人收入来推算北京上海的房价，这两个城市事实上已经是世界大都会。　　但全面放开一线城市限购，风险极大。在急速上涨之后，一线城市楼市会见顶，到那时会带领全国楼市来一次总崩溃。　　昨日有媒体报道称，北京市市长王安顺曾要求北京党政官员冷静观察，不轻易出台新的政策，甚至采取放松限购等措施。此后两个多月，北京对于房地产调控再无其他表态。　　北京市建委的人士称，尽管退出限购的方案北京市政府高层官员均已看到，但他们无法判断放松限购后的楼市走向，因而在调控政策应该放松多少的问题上十分谨慎，“他们左右为难，限购让民众的不满和失望情绪蔓延，政府声誉面临风险。但不限购放任房价暴涨的话，他们可能更会遭到斥责。”　　所以，北上广深楼市好比是四头充满野性的千里马，需要套好笼头，控制好节奏，用它们的力量为中国经济拉一段车，而不是撒开让它们狂奔，那样毫无意义。　　可不要忽视北上广深四城楼市的影响力，一是心理影响，二是实际影响。这四个楼市在建面积、销售面积大约是全国十分之一，成交金额占比更高，而且这些投资、销售都是真实的、有效的。　　虽然中央政府不会轻易取消一线城市限购，但如果需要，可以放松限购，降低门槛、逐步松绑，从而影响全国楼市。　　第六张牌：全面放开生二胎　　计划生育政策调整，其实已经水到渠成。单独二胎已经放开，全面二胎也可以期待。中国在过去5年中“小学生人数”下降了9.4%，过去3年中下降了5.8%，这就是计划生育政策的影响。这种生育率持续的下滑，让中国过早进入老龄社会，根本无法维持。　　所以，全面开放二胎只是时间问题。全面开放二胎，对楼市绝对是重大利好。需要说明的是，放开二胎跟前面5张牌不同，基本上没有副作用。　　据卫计委说，现在很多人把生几个孩子狭义地理解为生育政策，事实上，生育政策包括非常庞杂的内容。　　不过，被称为“房地产平民代言人”的中国社会科学院金融研究员易宪容认为，《通知》的政策目标归结到一点就是如何保证国内房地产市场能够持续健康发展，而保障性住房建设及支持居民合理住房消费只不过是为了国内住房市场持续健康发展的工具。　　但实际上，这样的住房信贷政策可能让国内住房市场短期内回光返照，但从中长期看中国房地产市场的问题会越来越大、风险会越来越高。

“央四条”后的楼市：涨价抑或跑量？　　央行救市力度超预期，一些房企反应也疑似过度了。　　国庆假期期间，接连传出几份房企酝酿涨价的文件，如绿城、恒大、绿地等。截至目前，绿地已否定涨价传言，其他房企并未对传闻做出明确的回应。　　暧昧和观望是目前房企的普遍态度。21世纪经济报道记者了解到，在广州、深圳及华东一些二线城市，确有开发商打算节后或稍晚些时候提价，但房企更为主流的想法是，趁信贷松动之机快速出货。　　酝酿涨价的底气　　10月1日，在央行、银监会放松房贷通知出台第二天，绿城集团传出涨价。一份流传于网络的文件显示，绿城浙东区域的各项目自10月8日开始，对手头产品价格进行梳理， 11月1日起涨价5%-10%。　　接近绿城的人士表示，绿城调价主要是舟山、宁波等地，与其产品结构有关，绿城的产品可能更适合首次改善型人士，而这正是此次新政中受益最大的一类。　　央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称“央四条”)，对首套房贷的认定放宽为“认贷不认房”，明确鼓励银行对首套房和改善房两类自住房给予信贷支持。链家地产研究部、中原地产等机构人士均认为，对于结清第一套住房而要购买第二套的改善型需求而言，政策利好最大。这类需求的首付将从60%降为30%，贷款利率还可享优惠，相当于房价下调20%还多。　　中原地产首席分析师张大伟认为，新政可以增加30%的可购房人群，效果相当于限购松绑影响的5倍以上。　　更有地产界人士认为，房地产市场将重现2009年的盛况。彼时，北京等地房价一年内翻番，大多数一二线城市涨幅也在30%以上。　　新政细则尚待落实　　有人乐观，也有人谨慎。　　“市场不可能重现2009年，目前的房价水平、购买需求、货币供应总量以及库存水平都和5年前有很大差别。”广州一家大型开发商人士说。　　招商证券固收研究团队认为，房贷新政意在刺激房地产市场消费和投资需求，带动经济整体回暖，但其政策效果，还要看银行信用投放的落实情况、房地产库存的去化情况。　　在利率优惠上，房企和金融界人士普遍认为，首套房利率7折不会出现。“最低7折的首套房贷款下限，并非新政，只是常规性的条款；预计利率8.5折应该能见到，9.5折估计是主流。”上述开发商人士称。　　10月8日，接近建行深圳分行的人士透露，深圳建行已出台《通知》执行细则，明确名下无贷款余额，可执行首套政策，首付三成；名下有一套且有贷款余额的，仍执行二套政策，首付7成，利率上浮10%；名下有两套房或有两笔住房贷款的暂停贷款。　　这显然是对投资投机需求不予支持。有银行业人士表示，建行是商业银行中做房贷业务最多的一家，其执行细则有代表性。　　目前还有北京等5个城市执行限购政策，其中与“央四条”的部分条款可能产生抵触。张大伟认为，短期内房价上涨可能性不大。　　多位中介人士提醒，在各地细则未落地的情况下，购房者需要谨慎，不能只凭中介或者银行销售的口头承诺签署购房协议。避免政策后续并未如想象中力度松绑，除非无法贷款的违约情况。　　成交回暖反转未明　　制约楼市重现2009年的因素还包括：库存。　　9月29日，万科总裁郁亮接受21世纪经济报道专访指出另一个问题：当前房地产市场的库存问题是长期的，并非政策优惠所能解决。“当前很多城市房屋供大于求，需要时间来去库存。”郁亮说，这个消化期会持续较长时间。　　高盛高华证券报告显示，截至9月28日，其追踪的11个城市的总库存上升1.5%。从过去12个月滚动销售面积计算，11个城市的库存平均消化时间上升至17.9个月。　　节后，21世纪经济报道记者问询10多家房企内部人士得知，国庆期间，一手房来电来访量大幅回升，成交也有回暖，一些二线城市近期对新政反响最好，三四线城市很一般。　　绝大多数房企人士表示，去库存回笼资金是首选，降价幅度会变小；暂时不会上调价格，但确实有个别企业调价，比如绿城。城市分化愈加明显，一线城市后期房价会向上。他们认为，10月份是跑量的窗口期，但楼市暂未看到逆转的可能。　　“从易居营销全国代理销售楼盘的认购(大定)数据来看，十一期间成交量环比上周上涨100%，接近2013年黄金周的水平。”易居中国有关人士透露。　　21世纪不动产北京区域总经理寇海龙表示，“央四条”是楼市走出底部的重要标志，住房信贷放松，将带动相当一部分购房需求，引发一轮成交反弹，形成今年的一波小高潮，但对反弹幅度不应过于乐观，因为目前经济形势尚未稳定，购房者的信心仍然不足，而各地库存量很大，需要消化一段时间。　　德信资本董事长陈义枫认为，此次出台的放松限贷政策，算不上是刺激政策，而是减少打压政策的力度，让市场恢复到一个正常状态。“认贷不认房”，将会释放市场的改善性需求，来对冲、平复今年以来的楼市弱周期，促进市场平稳运行，达到政府调控目标。　　从整体效果看，这一政策将会提振市场信心，止跌信号明显，但成交和价格反弹的幅度依然要看后续信贷释放情况。（21世纪网）

分析称楼市迎史上第四次购房良机　　中国指数研究院认为，挥别“金九”迎来“银十”，各地纷纷加大推盘力度。在推盘量回升同时以价换量的带动下，多数项目的去化情况将一路向好，但库存的压力依然存在，各地救市政策纷纷展开的同时，价格下降到位所带来的购买力益发显得不容小觑。　　对于购房者而言，每一次楼市冰河期都是不容错过的抄底良机。这一次，是最近十年来第四次或许也是最后一次购房的绝佳机会。第一次购房绝佳时机出现于2004年12月，年底的房价仍然在上涨，虽然面临大部分有钱人的挑挑拣拣，却无疑是歪打正着地成为第一次购房时机。几个月后，“国八条”联袂而至，意味着房价调控十年序幕真正开启。第二次购房绝佳时机出现在了2008年，这一年，经受了汶川大地震严酷考验的成都楼市几乎直线滑落，也是在这一年，王石的“拐点论”如同流行病毒迅速在全国楼市传播。第三次购房绝佳时机出现在2011年2月楼市调控加码前夕，此后，虽然“国八条”落地，各地“限购令”出台，却未能阻止楼市的高歌猛进，并且创造了24个月连续上涨的史上最长上涨周期。　　时间的车轮迈进2014年，连续上涨长达24个月的楼市终于停止了疯长的势头，渐趋疲软。随着降价大潮的轮番上演，价格见底，成都楼市第四次购房绝佳时机悄然而至。与前三次购房良机一样，本次绝佳购房良机并不会持续太长时间。　　“经过过去近9个月长时间消化，购房者的观望情绪已经得到了一定程度缓解，原本压抑的需求已经开始逐渐释放。随着房交会的到来和‘限贷取消’的利好刺激，楼市回暖已经不远。”有业内人士提醒，对于广大购房者而言，置业良机稍纵即逝，应尽快下手，以免追悔莫及。（嘉兴日报）

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